PIC:n sijoitusstrategia ja tehokas rintama

Kuten kahdessa aiemmassa blogikirjoituksessani on todettu, niin historiallisesti katsottuna Suomen asunto- ja osakemarkkinat ovat laajassa tuottovertailussa pärjänneet hämmästyttävän hyvin: sekä asunto- että osakemarkkinat olivat 16 kehittyneen länsimaan pitkän aikavälin tuottovertailun aivan kärjessä (Jorda et al., 2019).

1. Johdanto

Tavallisesti sijoittajat erikoistuvat pelkästään asunto- tai osakemarkkinoiden sijoituksiin. Jos sijoittaja Suomessa on erikoitunut pelkästään asuntomarkkinoille, niin hän on saanut oikein hyvän tuoton pienellä riskillä; jos taas sijoittajan kohteena ovat olleet osakemarkkinat, niin tuotto on ollut aivan erinomainen, mutta vastaavasti hänen on pitänyt sietää melkoista riskiä ja arvonvaihteluita osakemarkkinoilla. Tällöin voidaan kysyä, miten sijoittaja voisi saada sijoitusportfolioonsa näiden molempien markkinoiden hyvät puolet eli kelpo tuoton ja puolestaan välttää huonot puolet eli suuret arvonvaihtelut. Tähän tarjoaa vastauksen vuoden 1990 taloustieteen Nobel palkinnon voittajan Harry Markowitzin (1952, 1959) kehittämä moderni portfolioteoria. Varsinaisesta kovin modernista lähestymistavasta ei tosiaan ole kyse, kun teorialla alkaa olla ikää 70 vuotta, mutta tästä huolimamatta portfolioteorian tarjoamia menetelmiä vielä yhä hyvin harvoin sovelletaan käytännön sijoittamiseen. Tässä raportissa suoritettavassa estimoinnissa lähestymiskulmana ja lähtökohtana on sijoitusyhtiö Private Investment Companyn (PIC) tulevaisuuden suunnitelmat, eli tarkastellaan Suomessa niitä asunto- ja osakemarkkinoita, joihin PIC mahdollisesti tulee jatkossa sijoittamaan.

2. Datan kuvaus

Tässä tutkimuksessa käytetään kuukausiaineistoa vuoden 2015 alusta ja päättyen vuoden 2021 kesäkuuhun. Aineisto siis käsittää kuuden ja puolen vuoden mittaisen ajanjakson ja siinä on yhteensä 78 kuukausihavaintoa. Tämä havaintojen määrä riittää hyvin portfolioanalyysin tekemiseen, mutta toisaalta ajanjakso ei ole liian pitkä mahdollisten taloudessa ja datassa tapahtuvien rakenteellisten muutosten vuoksi. Asuntomarkkinoiden kuukausiaineisto on saatu Tilastokeskuksen (2021) nettisivuilta.

Vaikka PIC tulee jatkossa sijoittamaan osakemarkkinoille hajautetusti näkemystä ottaen eri osakkeisiin, niin kuitenkin kokonaisuudessaan näiden sijoitusten sisältämään riskiä ja tuottoa approximoidaan tässä yhteydessä koko osakemarkkinoita kuvaavan yleisindeksin (OMX Helsinki_PI ) avulla. Osakemarkkinadata on haettu Nasdaq Helsingin (2021) nettisivuilta päiväaineistona, josta on muodostettu kuukausiaineisto laskemalla päivähavainnoista kunkin kuukauden keskiarvo. Tämä menettely on linjassa asuntomarkkinadatan kanssa, kun molemmat perustuvat kuukausittaisten kauppojen keskiarvoon.

2.1. Sijoituskohteiden tuotot

Taulukon 1 kokonaistuotto on saatu aineistosta laskemalla koko ajanjaksolta keskimääräiset kuukausituotot ja annualisoimalla ne vuosituotoiksi kertomalla kahdellatoista. Vuokratuotot saatu arvioimalla yleisesti saatavan informaation avulla siten, että vuokratuotoista on vähennetty vastike ja muut kulut. Osinkotuoton suuruus myös perustuu varoivaiseen arvioon historialliseen osinkotuottoon perustuen.

Taulukko 1. Tarkastelussa mukana olleiden kaupunkien asuntomarkkinat ja Helsingin pörssin kehitystä kuvaava yleisindeksi.

2.2. Sijoituskohteiden riskit

Portfolioteorian mukaan koko sijoitussalkun riski koostuu yksittäisten sijoituskohteiden riskistä eli volatiliteetista, jota tavallisesti mitataan varianssilla tai keskihajonnalla sekä sijoituskohteiden yhteisvaihtelusta, jota puolestaan mitataan kovarianssilla tai korrelaatiolla. Sijoituskohteiden lisääntyessä yksittäisten sijoituskohteiden volatiliteetin merkitys vähenee hyvin nopeasti ja yhteisvaihtelu on yhä merkittävämpi osa koko portfolion riskistä. Mitä alhaisempi on sijoituskohteiden yhteisvaihtelu eli korrelaatio, niin sitä enemmän voidaan koko sijoitussalkun riskiä pienentää tuotosta tinkimättä. Erityisen mielenkiintoisia ja hyödyllisiä tässä suhteessa ovat sijoituskohteen, joiden korrelaatiot ovat selvästi pienempiä kuin +1 tai parhaassa tapauksessa jopa negatiivisia, mikä tosin on jokseenkin harvinainen tilanne pelkästään pörssinoteerattuja osakkeita tarkasteltaessa.

Taulukosta 2 voimme havaita useita sijoituskohteita, joiden välillä vallitsee negatiivinen korrelaatio. Tarkastelussa on jopa löydettävissä useiden eri kasvukeskusten asuntomarkkinoiden välillä negatiivista korrelaatiota. Kokonaisuudessaan Vantaa (-0,07) ja Oulu (-0,03) näyttävät erittäin mielenkiintoisilta sijoituskohteilta portfolioteorian näkökulmasta, koska näiden kaupunkien asuntomarkkinat keskimäärin korreloivat negatiivisesti muiden sijoituskohteiden kanssa. Samoin koko osakemarkkinoiden (OMX) korrelaatio asuntomarkkinoiden kanssa oli negatiivinen (-0,04), mikä viittaa erinomaisen mahdollisuuden saavuttaa hajautushyötyjä hajauttamalla sijoitukset sekä osake- että asuntomarkkinoille. Erityisesti on syytä huomioida Vantaan suuri negatiivinen korrelaatio osakemarkkinoiden kanssa (-0,16). Korrelaatioiden ei tarvitse edes olla negatiivisia hajautushyötyjen saavuttamiseksi vaan riittää, että ne ovat alle yhden. Korkein aineiston korrelaatio oli niinkin alhainen kuin 0,41 ja se oli Tampereen ja muun Suomen välillä. Ylipäänsä korrelaation näiden kaikkien tarkasteltujen sijoituskohteiden kanssa olivat hämmästyttävän alhaiset, mikä edesauttaa merkittävien hajautushyötyjen saavuttamisessa.

Taulukko 2. Sijoituskohteiden korrelaatiomatriisi.

3. Tehokkaan rintaman estimointi

Tässä analyysissa tehokas rintama on estimoitu Excel Solveria käyttäen. Kuviossa 1 on esitetty saatu tehokas rintama graafisesti ja taulukoissa 3 ja 4 on puolestaan esitetty tehokkaan rintaman osakkeiden sijoitusosuudet eri riski-tuotto-kombinaatioilla. Aluksi on estimoitu minimiriskiportfolio (liite 1, taulukko 4), jossa tuotto on 6,0 % ja keskihajonnalla mitattu riski on 3,51 %. Tämän jälkeen rintaman estimointi etenee niin, että asetetaan tuottotavoite ja minimoidaan riski tällä tuottotavoitteella. Taulukoissa 3 ja 4 on myös laskettuna Sharpen luku, eli maksimaalinen tuotto suhteessa otettuun riskiin. Sharpen lukua laskettaessa on oletettu, että riskitön tuotto on 1 %. Korkein Sharpen luku eli tuotto suhteessa riskiin oli juuri miniriskiportfoliolla, eli Sharpen luku oli tässä tapauksessa 2,2. Tällöin portfoliossa on osakesijoituksia vain 5,1 % ja loput asuntosijoituksia, joista suurimmat olivat pääkaupunkiseudun ulkopuolelle (FIN-PKS) 39,2 %, Helsinkiin 21,3 % ja Vantaalle 20,9 %. Taulukko 4 on esitetty liitteessä 1, koska sen antamat tehokkaan rintaman riski–tuotto-kombinaatiot eivät ole mielenkiintoisia sijoittajan kannalta, koska ne sijaitsevat (minimiriskiportfoliota lukuun ottamatta) tehokkaan rintaman alaosassa.

Taulukko 3. PIC:n potentiaaliset sijoituskohteiden tuotot, riskit ja sijoitusosuudet.

PIC:n omistajia toki kiinnostaa eniten tehokkaan rintaman yläosa minimiriskiportfolion jälkeen ja sen yläpuolella. Tällöin mielenkiintoisimmat sijoituskohteet ovat sellaiset, jossa vielä saadaan hyvä tuotto kohtuullisella riskillä. Tässä tapauksessa tuottotavoitteena voisi realistisesti olla 8,0 % ja 5,31 % riskillä tai sitten tuottotavoite 9,0 % ja 7,94 % riskillä. Nämä sijoitussalkut tarjoavat korkeampaa tuottoa kuin miltään tarkastellulta Suomen asuntomarkkinoilta olisi saatavissa, mutta kuitenkin selvästi pienemmällä riskillä kuin mikä on saatavissa pelkästään osakemarkkinoille sijoitettaessa. Kun sijoitetaan pelkästään osakemarkkinoille, niin tuottojen keskihajonta oli peräti 14,5 %. Tuottotavoitteella 8,0 % hajautus pitää tehdä melko laajalti eri puolille Suomea painottaen kuitenkin pääkaupunkiseudun ulkopuolisia asuntomarkkinoita (ks. taulukko 3). Tällöin sijoitetaan portfoliosta 75 % asuntomarkkinoille ja 25 % osakemarkkinoille. Kun tuottotavoitetta lisätään 9,0 prosenttiin, niin silloin osakkeiden osuus sijoitusportfoliosta kasvaa jo lähelle puolta (47,7 %) ja asuntomarkkinasijoitukset painottuvat melko tasaisesti Tampereelle (26,1 %) ja Turkuun (25,1). Lisäksi tällöin optimointiohjelma ehdottaa Ouluun sijoitettavan 1 % sijoitusvarallisuudesta. ☺

4. Johtopäätökset

Suomen vuokranantajien Pellervon Taloudellisen Tutkimuslaitokselta (PTT) tilaama ”Tuottotutkimus 2021” esitti, että Suomen houkuttelevin asuntosijoituskohde oli Tampere, toisena oli Turku ja kolmantena tuli Vantaa (Kauppalehti, 2021). Tutkimuksessa mukana oli 27 suurta ja keskisuurta kaupunkia. Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi tarkastelussa huomioitiin ja ennakoitiin tulevaisuuden kehityksestä sellaisia seikkoja kuten väestönkasvu, vuokrakehitys, markkinointiaika, vuokralla asuvien määrä ja vuokranantajien luottamus tulevaan. Portfolioteorian ongelma voidaan pitää sitä, että se ottaa huomioon vain tuoton ja riskin, ja sijoittajalla voi olla myös muita tavoitteita näiden lisäksi, esimerkiksi asuntosijoittaja voi haluta hankkia asuntosijoituksensa läheltä, jossa sijoittajalla on paras markkinatuntemus.

Lisäksi portfolioteoria pohjautuu menneeseen dataan ja sijoittaja on kuitenkin lähinnä kiinnostunut tulevaisuudesta. Yleensä ajatellaan, että sijoituskohteiden riski pysyy jokseenkin vakaana, mutta tuottokomponentti voi vaihdella. Tässäkin suhteessa voidaan toki tehdä korjauksia dataan ja korjata dataa tulevaisuuden näkemyksen mukaiseksi. Näistä seikoista huolimatta huomion arvoista on kuitenkin se, että tässä suoritetulla portfolioteorian analyysillä voitiin päästä hyvin samantapaisiin johtopäätöksiin kuin PTT:n tutkimuksessa. Kun sijoittaja portfolioteorian näkökulmasta hakee optimaalista riskinhajautusta ja hyvää tuottoa, niin myös tässä suoritetun tehokkaan rintaman estimoinnissa Tampereen ja Turun asuntomarkkinat korostuivat houkuttelevina sijoituskohteina. Vantaan asuntomarkkinoiden houkuttelevuutta puolestaan lisäsi sen keskimääräinen negatiivinen korrelaatio muiden sijoituskohteiden kanssa ja osakemarkkinoiden korrelaatio se oli selvästi kaikista asuntosijoituksista pienin (-0,16). Vantaan osalta aineiston arvonnousun komponentti oli pieni tässä aineistossa, jonka johdosta Vantaan asuntosijoitukset eivät tulleet valituksi korkeatuottoiseen optimaaliseen portfolioon. Tämä ei olleenkaan välttämättä jatku tulevaisuudessa, vaan Vantaan kasvunäkymät ja potentiaali todennäköisesti jatkossa nostavat arvonnousun osuutta tuotoissa.

Tässä raportoidun tehokkaan rintaman estimoinnin ja tulevaisuuden näkymien perusteella voimme siis päätyä samaan johtopäätökseen PTT:n tekemän raportin kanssa suositeltavista asuntosijoituskohteista. Toiminnan aluksi tähtäämme houkutteleviin sijoituskohteisiin Vantaalla, ja toiminnan laajetessa voimme sijoittaa asuntoihin Tampereella ja Turussa. Portfolioteorian perusteella PIC:n pitkän aikavälin strategia tulee pohjautua siihen, että osakepaino vaihtelee 25–50 % välillä ja puolestaan asuntojen osuus sijoitusportfoliosta on siten 50–75 %.

LÄHTEET

Jorda, O, Knoll, K, Kuvshinov, D., Schularick, M, Taylor, A. (2019). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. Quarterly Journal of Economics 134(3), 1225–1298.

Kauppalehti (2021). Oma Raha – Suomen unohdetut vuokrakeitaat. Kauppalehti 31.8.2021.

Markowitz, H. (1952). Portfolio selection. Journal of Finance 7, 77–91.

Markowitz, H. (1959). Portfolio Selection: Efficient Diversification of Investments. Wiley, New York.

Data

Nasdaq Helsinki (2021)

http://www.nasdaqomxnordic.com/index/index_info?Instrument=FI0008900006

Tilastokeskus (2021)

https://www.stat.fi/til/ashi/2021/07/ashi_2021_07_2021-08-31_tie_001_fi.html