Suomen asuntomarkkinoiden omituisuudet

Eihän asuntojen reaalihintojen pitäisi ylipäänsä nousta

Robert Shiller, Yalen yliopiston professori ja taloustieteen Nobelisti vuodelta 2013, on useaan otteeseen ihmetellyt länsimaissa pitkään jatkunutta asuntojen reaalihintojen nousun taloudellisia perusteita – miksi ylipäänsä asuntojen reaalihintojen pitäisi nousta? Asunto lopulta luonteeltaan kulutushyödyke, jota on säännöllisesti remontoitava ja joka kestää vain tietyn ajan. Lisäksi Shiller (esim. 2009) korostaa, ettei asuntotuotannossa lopulta käytetä mitään taloudellisesti niukkaa resurssia, jota ei tarvittaessa pystytäisi tuottamaan suuriakin määriä. Maailmassa on riittävästi rakentamista varten betonia, puuta, rautaa ja ylipäänsä kaikkia rakentamisessa tarvittavia materiaaleja, vaikka nyt koronakriisin hellittäessä osasta rakennustarvikkeista onkin nyt tullut väliaikainen pula ja sen johdosta rakennusmateriaalien hinnat ovat olleet nousussa. Työvoimaa on myös saatavissa rakennuksille riittävästi, toisaalta muita sektoreita, kun palkkataso nousee ja yhtäältä työvoimaa on myös saatavissa ulkomailta. Ainoa asuntorakentamiseen liittyvä mahdollinen niukka resurssi on tonttimaan saatavuus. Shiller (2009) kuitenkin toteaa, että rakennuskelpoista maata on maailmassa runsaasti, kun maailman väestöstä vain 1 % asuu hyvin tiheästi asutuilla alueilla. Suomi on yksi maailman hyvin harvaan asuista maista, joten tälläkään perusteilla Suomessa ei pitäisi olla mitään taloudellisia syitä asuntojen pitkäaikaiselle reaalihintojen nousulle – mutta toteutunut kehitys pääkaupunkiseudulla onkin aivan hämmästyttävän päinvastainen (ks. kuvio 1).

Pääkaupunkiseudulla 26 vuotta asuntojen reaalihintojen nousua

Pääkaupunkiseudulla asuntojen reaalihintojen nousu on ollut voimakasta ja jatkuvaa vuoden 1995 jälkeen. Asuntojen reaalihinnat pääkaupunkiseudulla ovat yli kolminkertaistuneet, ja asunto onkin ollut erinomainen sijoitushyödyke ja samalla lisäksi mainio keino suojautua inflaatiota vastaan. Reaalihintojen erittyminen pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä on voimistunut vuoden 2010 jälkeen. Jos koko maan hintakehityksestä ei huomioitasi pääkaupunkiseudun nousutrendiä, niin muualla maassa hinnat olisivat kokonaisuudessaan laskeneet. Asuntojen hintojen voimakkaan nousun jatkuminen pääkaupunkiseudulla vuoden 2008–2009 finanssikriisin jälkeen on ollut hämmästyttävää ja mielenkiintoista ottaen huomioon sen, että Suomen talouskasvu on ollut heikkoa finanssikriisin jälkeen, ja yhä edelleen Suomen bruttokansantuote on alle sen tason, minkä BKT saavutti vuonna 2007.

Asuntojen hintojen kehitys pääkaupunkiseudulla kertoo rahapolitiikan ja korkotason erittäin voimakkaasta vaikutuksesta asuntomarkkinoille. Vuoden 2000 teknokuplan puhkeamisella, finanssikriisillä ja koronapandemialla on ollut vain jokseenkin pieni asuntojen hintoja laskeva vaikutus, koska rahapolitiikkaa on kevennetty voimakkaasti ehkäisemään kriisien negatiivisia vaikutuksia. Toisaalta 1990-luvun suuren laman aikana Suomen itsenäinen kireä rahapolitiikka ja silloin vallinneet korkeat korot vaikuttivat hyvin negatiivisesti asuntomarkkinoille romahduttaen asuntojen hinnat.

Kuvio 1. Käytettyjen kerrostaloasuntojen reaalihintojen kehitys Pääkaupunkiseudulla ja koko maassa vuosina 1970–2021 (Tilastokeskus, 2021).

Tonttimaan hinta lähes yksistään nostaa asuntojen hintoja Suomessa

Jos kuitenkin rakennuskustannukset pitkällä aikavälillä nousevat keskimäärin samaa tahtia elinkustannusten kanssa, niin miksi sitten pitkällä aikavälillä asuntojen reaalihinnat ovat nousseet Suomessa ja muissa kehittyneissä? Tähän antaa vastauksen American Economic Review -lehdessä julkaistu artikkeli (Knoll et al., 2017). Artikkelissa on tarkasteltu asuntojen reaalihintojen kehitystä vuodesta 1870 lähtien 14 kehittyneessä teollisuusmaassa, jossa joukossa Suomi on mukana. Tutkijat osoittivat, että asuntojen reaalihinnat pysyivät vakioina lähes kaikissa tarkastelluissa maissa vuodesta 1870 noin vuoteen 1950 asti, jonka jälkeen asuntojen reaalihinnat ovat nousseet voimakkaasti lähes kaikkialla. Asuntojen hintakehitys muistuttaakin jääkiekkomailaa koko tarkastellulla ajanjaksolla vuosina 1870–2012. Rakennuskustannukset eivät selitä tällaista kehitystä, vaan suurelta osin tämä johtuu tonttimaan hintojen noususta. Toisen maailmansodan jälkeisestä asuntojen hintojen kehityksestä selittää tonttimaan hintojen nousu noin 80 %, toki hieman vaihdellen eri maiden välillä. Suurin vaikutus tonttimaan hinnoilla on hämmästyttävästi Suomen asuntojen hintojen kehitykseen, eli 96 % Suomen asuntojen reaalihintojen noususta aiheutuu tonttimaan hintojen noususta. Pienin tonttimaan vaikutus asuntojen hintojen nousuun oli puolestaan Englannissa, jossa sen osuus oli 73 %. Vastaavat luvut olivat esim. Hollannissa, Belgiassa ja Ruotsissa 83 %, Sveitsissä 89 % ja Yhdysvalloissa 90 %. Tämä eri tuntuu jokseenkin käsittämättömältä ottaen huomioon, että Suomessa asumistiheys on vain 15,5 asukasta neliökilometriä kohden, ja vastaavat luvut ovat esimerkiksi Englannissa 248 ja Hollannissa 397 (Wikipedia, 2021).

Näiden tulosten valossa suomalaisen asuntosijoittajan onkin syytä pohtia, voiko tämä jokseenkin kummallinen kehitys jatkua myös tulevaisuudessa – onko Suomessa todellakin tonttimaa myös jatkossa yhä niin niukka resurssi, että sen kallistuminen myös aiheuttaa merkittävää asuntojen hintojen nousua pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa. Kaupungistumisella on selkeät taloustieteelliset perusteet: kun ihmiset asuvat tiivisti toistensa lähellä, niin se luo parhaat edellytykset liiketoiminnalle, kun kysyntää on lähellä, työvoimaa on saatavilla, liikesuhteita on helpompi solmia kuin harvaan asutuilla seuduilla jne. Tämä kaupungistumisen megatrendi ilmeisesti jatkuu meillä ja globaalisti. Toinen oleellinen kysymys on se, miksi ihmeessä tonttimaa niukka resurssi, jonka hinta jatkuvasti vuosikymmenestä toiseen nousee myös hyvin harvaan asutussa maassamme? Pullonkaulana on Suomessa kaavoitus ja yhteiskuntarakenteen ohjaaminen suuntaan, jossa pelkästään tiettyjen alueiden tonttimaa käy yhä vain niukemmaksi. Tähän ei varmaankaan ole tulossa muutosta, joten asuntosijoittajat voivat melko varmasti luottaa suomalaisten politiikkojen ja virkamiesten kyvyttömyyteen ratkoa tonttimaahan liittyvää niukkuutta. Tällä perusteella asuntosijoittajan on syytä hankkia tulevaisuudessakin asunnot omalla tontilla ja kiinnitettävä yhä edelleen merkittävästi huomiota hankittavan asunnon tontin sijaintiin ja kiinnostavuuteen myös tulevaisuudessa.

LÄHTEET

Knoll, K, M. Schularick ja T. Steger (2017). No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012. American Economic Review 107(2), 331–353.

Tilastokeskus (2021). Vanhojen asuntojen reaalihintaindeksi, indeksi 1970=100. Osoite: https://www.stat.fi/til/ashi/2021/06/ashi_2021_06_2021-07-30_kuv_005_fi.html

Shiller, R. (2009). Unlearned Lesson from the Housing Bubble. The Economists’ Voice. July 2009.

Wikipedia (2021). Luettelo valtioista väkiluvun mukaan. Osoite: https://fi.wikipedia.org/wiki/Luettelo_valtioista_v%C3%A4kiluvun_mukaan